宅建業（宅地建物取引業）とは、宅地または建物について次に掲げる行為を業として行うものを言います。業として行うとは、不特定多数の人を相手に継続、反復してこれらの行為を行うことを言います。

• 宅地または建物について自ら売買または交換することを業として行うこと。
• 宅地または建物について他人が売買、交換または貸借することにつき、その代理もしくは媒介することを業として行うこと。

いわゆる世間一般的にイメージされる不動産業が宅建業です。但し、自社が保有する物件を賃貸する場合は宅建業の免許は不要です。他人の物件を代理・媒介して販売・賃貸・交換するような場合は宅建業の免許が必要になります。

これらを簡単に表にまとめたものが以下のものになります。

以上のように、宅建業（不動産業）を営むためには宅地建物取引業の免許取得が必要になります。

宅建業の免許は、免許取得の要件をクリアすれば個人・法人どちらでも取得可能です。しかし、不特定多数の人を相手に継続、反復して行うのが宅建業ですから、お客様の側に立てば、個人の宅建業者よりも法人の宅建業者の方が信用度も高いとご理解頂けるはずです。その他金融機関からの借入れなども個人よりは法人の方が有利になると言えます。

宅建業免許は国土交通大臣免許と都道府県知事免許の二つに区分されています。

これら二つの違いは、2以上の都道府県に事務所を設置するか、1の都道府県のみに事務所を設置するかの違いにより区分されます。

• 2以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許
• 1の都道府県のみに事務所を設置する場合は、都道府県知事免許

大阪府に本店を設け、京都府に支店を設けるような場合は、国土交通大臣免許が必要になります。 大阪府のみに本店を設ける場合は、都道府県知事免許になります。

但し、これは営業エリアが限定されるわけではなく、大阪府に本店を設け都道府県知事免許を取得した場合でも、東京都など他県の物件を紹介・販売して営業することは可能です。

知事免許から大臣免許に免許換えを行う際に注意して頂きたいのは、今までの更新回数が（1）からに戻ってしまうことです。

宅地建物取引業免許　大阪府知事（4）○○○○○号
と免許番号の前に数字が記載されてありますが、これが宅建業者として免許更新をした回数になります。

この更新回数が信用に繋がっている場合も多々ありますので、免許換えを検討されている方は早めの対応を心掛けて下さい。

また、宅建業の免許は個人・法人どちらでも受けることが可能ですが、法人免許は、株式会社・合同会社・公益法人・事業共同組合などの商法、民法又はその他法律によって法人格を有するものでなければなりません。

☆宅地建物取引業免許の有効期間は5年です。

免許の有効期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする者は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要になります。

なお、この手続を怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続をしないで宅建業を営みますと、無免許営業により罰則が科されます。期限に間に合わなかった場合、更新申請期限に申請出来なかった旨の「始末書」を提出する必要があります。書類に不備があり補正があった場合に備えて、遅くても許可満了日の前日までには提出しておいた方が良いでしょう。

宅地建物取引業免許の要件

要件１．事務所の設置

宅建業の事務所は、「継続的に業務を行うことができる施設」である必要があり、かつ「他業者や個人の生活（居住）部分からの独立している」必要があります。つまり、他の法人や個人事務所と混在していたり、生活部分と混在している場合には免許を受けることができません。
例えばテント張りのように、容易に移動できるような施設や、ホテル、一つの部屋を共同使用している場合などには免許を受けることができません。
ただし、一つのテナントを共同使用している場合でも、それぞれが固定式のパーテーションなどで仕切られていて、他の事務所を通らずに申請事務所に直接出入りすることができるなど、その独立性が保たれている場合に限って、認められることもあります。
なお、法人の場合には、登記上の本店が「主たる事務所」となります。また、当該法人に支店がある場合において、本店では宅建業の営業は行わず、支店のみで宅建業の営業を行う場合には、本店も宅建業の「事務所」とみなされて、本店（本社）も営業保証金の供託や専任の宅地建物取引主任者が必要となりますので、ご注意ください。

要件２．専任の宅地建物取引主任者の設置

宅地建物取引業の免許を受けようとする本店、支店の各事務所においては、「専任の宅地建物取引主任者」を設置しなければなりません。宅地建物取引業法の規定により、宅建業に従事する方５名につき１名以上の専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。
その専任の取引主任者は、「専任の」という言葉がついている通り、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されます。逆に、他業者にて既に専任の取引主任者として登録を行っている者は、重ねて専任の取引主任者として登録することはできません。

要件３．代表者及び政令で定められた使用人の常駐

免許を申請する法人または個人の代表者（代表権限を行使できる者）は、原則として事務所に常駐して、業務を行う必要があります。ただし、何らかの事由により常駐が不可能な場合には、代表権行使を委任した「政令で定められた使用人」を指定し、常勤させることによって、免許を受けることが可能となっております。 「政令で定められた使用人」とは、単なる社員や従業員では足らず、例えば支店における支店長や支配人に相当するような者のことを指しております。

要件４．欠格要件に該当していないこと

宅建業の免許を受けようとする個人事業主や法人またはその役員や個人事業主の法定代理人、政令で定められた使用人（いわゆる支店長）が以下に掲げる欠格事由に該当する場合には、宅建業の免許を取得することはできません。

1. 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者
2. 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行い、当該届出の日から５年を経過しない者
3. 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられてから５年を経過しない者
4. 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
5. 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者
6. 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者

要件５．営業保証金の供託または保証協会への加入

宅建業の営業を開始するためには、営業を開始するためには、免許取得後、３ヶ月以内に、�@営業保証金（弁済業務保証金）を供託するか、�A保証協会に加入をする必要があります。この手続きを経たうえでなければ、免許証を受領することができず、万一、期日が経過してしまえば免許は取消となり、また手続きを経ずに営業を開始した場合には、刑事罰の対象となりますのでご注意ください。

�@営業保証金を供託する場合
免許の通知を受け取った後に、主たる事務所の所在地を管轄する供託所に所定の営業保証金を供託し、供託書の原本及び写しと、「営業保証金供託済届出書」の正副各１通を提出しなければなりません。
なお、所定の営業保証金とは、本店（主たる事務所）は１０００万円、支店（従たる事務所）は１店につき５００万円です。

�A保証協会に加入する場合
�@の営業保証金の供託に代えて、指定の保証協会に加入して、保証協会に対して「弁済業務保証金分担金」を納付することで免許証を取得することも可能です。
「保証協会」とは国（国土交通省）から指定を受けた公益法人で、加盟する宅建業者に関し、顧客からの苦情解決、従事者への研修、取引により顧客に生じた債権（損害）の弁済、債務の保証などを行っております。
「全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）」と「不動産保証協会（ウサギのマーク）」という２つの保証協会があり、宅建業免許を取得し、保証協会に加入を希望する場合には、どちらか１つの団体に加入しなければなりません。
なお、所定の弁済業務保証金分担金とは、本店（主たる事務所）は６０万円、支店（従たる事務所）は１店につき３０万円です。ただし、別に保証協会への入会金等が必要となります。

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